2025/10/20
這一周多有關輝達新總部落腳北士科案的新聞很熱鬧，瀏覽後動念在部落格裡聊一下它，便分2批轉錄若干有關事件發展過程的報導如下，則數還蠻多的：
綜合公開報導：新光人壽標下北投士林科技園區的T17、T18基地50年地上權，決標權利金總計新臺幣 44（28＋16）億元，得分期繳納，另交履約保證金3.65 億元。新光人壽於2021/11/12與台北市政府簽訂地上權契約，2022/2/15完成地上權設定登記。契約中規定每年須繳納地租約新台幣1.1億元，地租金額可能隨某些因素之變動而變動。新壽必須在設定地上權後5年內（即最遲2027/2/14）取得基地上全部建物之使用執照，得延長2年（即最遲2029/2/14），並完成建物所有權第一次登記後，經過北市府同意，才能將基地地上權連同基地上建築物移轉給第三人。若在期限內未能取得建物使用執照，北市府可以罰款並解約，罰金上限新台幣3,000 萬元。北市府若因新壽違約而解約，自得没入新壽繳交之履約保証金。新壽於2024年2月與3月分別取得該2塊基地之建照，2024年9月辦理變更設計，因北市府多次要求補件，2025年7月才核備設計變更。
［本文注a：有關都市計畫與都市設計］
2019/10/9修訂「擬定臺北市北投士林科技園區（區段徵收範圍）細部計畫案」土地使用分區管制暨都市設計管制要點案（第二次修訂）、2024/2/22土地使用分區管制案（第三次修訂）。
［本文注b：招商資訊與北士科技園區簡介］
北士科市有科專用地招商資訊、2024/4/10北士科科專區市有地設定地上權案招商過程說明、維基百科∖北投士林科技園區、維基百科∖北士科案。
［本文注c：政府開發工業區∕科技園區之本意與二地主］
政府開發工業區∕科技園區之本意，為提供工業用地給計劃盡快生產而需要建廠（後來增納新建工廠辦公室–廠辦）用地之企業或企業家。新壽於2022/2/15完成地上權設定登記後2年多的2024年2月與3月，才分別取得該2塊基地之建照，到2025/10/15仍未動工興建，顯示其標取本案基地地上權之用意可能首為經營二地主、次為待機自建後之房東生意，有違政府開發工業區∕科技園區之本意。當然為財務能力不足以或不願意新建廠房∕廠辦者提供立即可租用之廠房∕廠辦是好事，自應於買入或租得工業區∕科技園區土地地上權後盡快完成新建工程。當二地主可能是為了幫助急需用錢的原地主，未必是存心炒地皮。通常政府開發的工業區∕科技園區不會歡迎二地主，因為實質上等同協助坐等土地增值者廉價取得較優質土地。只是實務上政府戴著促進經濟發展的帽子，徵收農地等非都市便宜土地規劃開發工業區∕科技園區，在土地取得方面有民間房地產業者没有的強制能力，所以就有些需要贊助競選資金、或本就想當官後發財的民選行政首長候選人就與其金主們期約，在當選後開發特定原非都市區域為工業區∕科技園區，以及建設道路向外在特定區域擴張都市範圍等等故事流傳，這樣的工業區∕科技園區內就常有二地主待機轉售土地，或待機自建後賣房或成為房東。立即興建廠房∕廠辦者也會賺到土地增值的錢，但與待機轉售∕興建者在初心上頗有不同。
［本文注d：保險業者資金之運用］
保險業者所收到保險資金之運用一直是讓政府金管單位既無奈又頭痛的。為滿足難以定期之理賠需要，保險業者之資產必須能快速變現。通常資本額與流動性都較高、前景看好之上市櫃股票為首選，前景看好準備近期上市之未上市股票亦為首選或其次，再次為增值可能性較高變現可能較快之不動產。在股票與房地產價格呈現中長期穩定上升階段，保險業者是有暴利的，加上難免經常操作股票與房地價格之變動以增加利潤，再加上難免不定期發生的保險糾紛，成為眾矢之的的頻率就難免比其他行業高。上市櫃公司的大股東們在投資專業人士之教導下，都很了解如何進行金融∕房地產…等商品投資的道理。
因為新壽和北市府雙方都没有「一次完整公布有關本案全部情況」的義務，本文只好依著新聞報導憑一點點很淺薄的江湖經驗瞎猜劇情。如果上列轉錄報導大部份屬實，本案迄今的劇情可能是：
①輝達在台灣尋找興建功能∕區域性總部的土地，新光人壽表示自2024年6月起與輝達洽商。新壽不同意2025年1月北市府所提議合意終止本案地上權契約的方案。輝達在台灣各地多筆備選土地中，最喜歡新壽北士科T17、T18基地，並依本身需求，與新壽就雙方直接移轉地上權契約達成共識，於2025年5月雙方簽署至2025/09/30終止之合作備忘錄，新壽承諾地上權可直接移轉，由輝達負擔租金補償金，不需北市府出一毛錢，待北市府同意後辦理。2025/5/19輝達執行長在台北COMPUTEX主題演講中宣布，取名為NVIDIA Constellation，意即NVIDIA星座，也可說是星群的海外總部可望落腳台北北投士林；應邀參加這場演講的台北市長會後受訪說，黃仁勳在演講中提到輝達未來海外總部會選擇在台北，竭誠歡迎，並且一定會在行政上給予一切必要支持。熟悉士林北投區的不動產業界立刻確認地點是北投士林科技園區的T17、T18基地。2025/5/19新壽表示：對外傳輝達選址細節不知情；對新光金控於14日代新壽公告新壽董事會決議處分資產，並授權董事長簽署備忘錄處理相關事宜之「傳言」不予置評。
［本文注e：猜測本案之決策層級］
從上列2025/05/27之轉錄報導看，新壽與輝達之間可能討論過好幾種「合作」方式。這類規模與性質的案件，其決策層級在影響全組織系統之高階策略部份通常會是全組織系統的最高首長，在較低位階功能別部份則視該組織之賦權規定或不成文之賦權習慣分工合作。像輝達這種等級的公司，對於上百億美元的投資案，在没有相當把握的情況下，就由執行長在這麼多人參與的大型場合中親自鄭重宣佈的可能性不高，雖然可能由於某些原因没有明確指出落址處。
②北市府依據與新壽之間的地上權契約，認為不能違約同意輝達與新壽直接轉讓已不滿50年之地上權，必須與新壽合意解約後再將地上權設定給輝達；也不能配合輝達公司廢除T17、T18兩塊基地中間的道路，與T17、T18整合為一個完整科專區塊，以方便輝達運用的希望，認為這在上開基地開標後實施是違法圖利新壽。綜合上列轉錄報導，北市府7/10回函新壽，可以2種方式處理本案：1為新壽按照合約，將輝達要求的建築物蓋好後轉交；2為新壽跟北市府合意解約，解約後北市府就可以將地上權設定給輝達；就看輝達、新壽兩方要採用哪種方式。
［本文注f：兩個建築基地中間的既成巷道］
像廢除T17、T18兩個基地中間既成巷道∕道路的情況在建案中不罕見，尤其在老市區更新案中。外行人於1980年自己主持投資並自發營造小包，有多位股東與多位地主合建的1個12樓很小建案中就處理過，因為巷道土地為私有，且不影響隣近區域所有住戶之交通，台北市建管處對於包括既成巷道之建築基地面積没有異議。從地圖上看，T17、T18兩塊基地中間的道路用地可能為北市府所有，且不影響隣近區域之交通，應該可以「廢止道路，將原道路用地與T17、T18兩個基地聯合或合併為一個建築基地，設定因為基地面積增加後之權利金、履約保証金、土地租金…」的方式，滿足特定投資者的基地運用需求。但必須為新的地上權契約做，否則有不當圖利新壽的問題。市場中有很多先以低價得標後，再與該管公務人員聯手修改招標文件中的履約條件，譬如以○○原因修改原設計提高原預算等等。技術含量較高和工程類的案子這種情況比較多，一般人在看設計與預算變更的說明書和聽取報告時，没多久頭就昏了，幾乎没有討論能力。多年前不太有人追究這種實質舞弊的案子，但隨著人民平均教育桯度持續提高、資訊日益流通、民主愈加昌明、政黨互相制衡、逐漸出現專業能力高的民間打弊團體，這種情況逐漸減少。
［本文注g：取得地上權後自己負責設計興建才是正辦］
1. 由輝達接受新壽委託，完成建築設計後給新壽蓋，這對於可能包括研發∕實驗性試製∕小型倉庫∕不同類型行政作業等功能之建築物，在設計與興建過程中常有不少難測的問題。2. 新壽也可以委託輝達全權處理建築物之設計與營造工作，建成後以新壽名義完成產權登記，之後新壽再將地上權與建築物產權移轉給輝達，但從基地測量→地質鑽探→建築設計開始，有超過非建築營造專業人士想像的很多環節需要地上權人蓋章，同樣易有不少難測的問題，可能把有關人等逼瘋。3. 輝達在以自己名義完成地上權登記後，自己設計∕營造∕登記產權∕運營才是正辦。（這說得好像誇張了一點）
［本文注h：為什麼北市府不准新壽現在就移轉土地使用權］
台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法第18條規定：地上權存續期間，地上權人不得讓與地上權或地上建物之全部或一部。但經受讓人承諾繼受原設定地上權契約之各項權利義務，並一併受讓地上權及地上建物之全部或一部，且經本府核准者，不在此限。新壽據此主張北市府可以同意「新壽和輝達兩造已經合意，且符合上述法規要求，北市府不需要出一毛錢的地上權移轉」，輝達主管部門似乎也不反對新壽朝說服北市府同意的方向努力。但問題是在新壽與北市府所簽訂的地上權契約中特別明文規定在建物取得使用執照、完成建物所有權第一次登記、經北市府同意後才能移轉地上權；而特別法優於普通法，契約同理。若本案之地上權契約在這方面用字明確，未保留例外空間，則北市府同意新壽主張就是違約；違約公務員幾乎不可能打贏控告他違約圖利新壽的官司。在上面轉錄之新聞中，2025/10/09「北士科怎解：國巨當年踩坑…」這篇報導曾提及2024年2月間，北市府可能拒絕過新壽擬將T18基地之地上權轉讓給國巨股份有限公司的傳聞，若該傳聞屬實，北市府更不能同意新壽與輝達之間的轉讓了。此外，若隨時可以找理由移轉地上權的例子一開，很容易導致本文下一段本文註i中所敘述的現象。
［本文注i：鐮刀族的空手道］
依土地徵收條例土地徵收條例第44條第6項規定，該條例第44條第1項第5款土地之標售、標租及設定地上權辦法，由各級主管機關定之。不只房地產業的朋友們知道，政府處理標售公有地上權案之通則，就是不准得標人在建築完工並完成建物所有權登記之前就移轉地上權，而希望真有用地需求者來投標，取得土地使用權後立刻使用，以防止有權人士用空手道賺大錢。許多朋友知道，中國大陸政府各級各部主管單位在出讓其所主管國有∕集體所有土地使用權時，似乎前幾手轉手差價常由權貴人士族群輕鬆撈入自己口袋，這讓所有中國大陸幾代忠義熱忱勤奮的同胞們在1949年以後建設新中國→1978年底以後改革開放…，持續流血流汗努力的成果，有很大一部份被這一批鐮刀手或說鐮刀族群割入自己家裡。台灣在經濟起飛之後也有類似情況，本文在兩地都聽說過一些故事，近年應該少得多。（這是一則有趣的報導，主事公司判斷精準、眼光銳利、出手快狠，但在房地產價格啟動新漲價波段前夕和初期，2年多賺59%的案子實在不好意思拿出來宣揚。本文猜測因為壽險等金融業土地庫存不少，這個案子很可能是主事公司用來為大家點火的。如果上市櫃公司的營運持續過得去，則與該公司股價連結的金融商品，在高低高低之間不斷來回操作才是一本萬利；當然不是每家上市櫃公司的老闆都會炒作與自家營運有關的金融商品）。其實在做事時追求效益成本比最高的境界就是空手道、不戰而屈人之兵…，全世界各國各產業各企業各…都朝這個方向研修追求，規矩是在追求個人和少數人利益時還要同時提升公共福祉，注意不要損害公共利益。當然這個規矩被很多人嘲笑為唬弄天真無知者的話術或蒼白教條。
［本文注j：同情中國大陸處理鐮刀族的艱辛］
離題一下，台灣不只當年現在也有同樣問題。本文没有本事把這個問題的全盤道理和理論上最好能有的配套措施組合，用幾段話說清楚，只順便對大陸處理這個問題的部門表達同情之意。
本文猜測北市府與內政部、行政院本部很早就開始溝通處理本案的辦法，見下一段及本文註k之敘述。
③看起來本案以新壽和北市府合意解約，解約後北市府再循合法合規方式將地上權設定給輝達的方式處理比較合理可行。2025/7/14內政部就北市府函請內政部層轉行政院專案核准設定地上權予輝達公司設立海外企業總部一事發布新聞，北市府得於「臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」訂定相關規定後辦理；同時如本文註j所敘述，專函回覆北市府，這顯示北市府與行政院對於處理本案之方式已有共識。本文猜測新壽與輝達都很快就知道北市府與行政院的共識–希望北市府直接與輝達往來，輝達也會希望與真正的地主北市府直接往來。而新壽則可能把工作目標放在盡可能提高與北市府合意解約時，北市府或北市府＋輝達給付新壽較高的補償金額上；如果新壽對補償金額不滿意就自己繼續經營這2塊基地。
［本文注k：北市完成可專案設定地上權的修法程序公告實施］
北市府以內政部2025/7/16台內地字1140264466號函示內容（主要內容即為本文上一段所敘述之內政部2025/7/14新聞公告之內容）為依據，修正「臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」部份條文，在引進民間投資或參與公共建設等政策目的需要時，除公開招標外，增訂得以專案設定地上權予特定對象之條款，以增加政策工具多元運用之彈性，提高達成政策目標之速度。使北市府在與新壽解除北士科T17＋T18兩塊基地之地上權契約後，得以將前開基地之地上權以專案方式直接授予輝達。這項部份條文之修正，已由中華民國114年9月30日臺北市政府府法綜字第1143044819號令發布實施。
［本文注l：資格、規格、價格3段開標］
若要多迴避圖利嫌疑一點的話，北市府也可以在與新壽解除北士科T17＋T18基地之地上權契約後，立刻公告上開基地「資格審查、投資計畫書評選、開啟價格標」的三階段開標辦法…，也可以達成讓輝達取得上開基地地上權之目的。只是北市府不能大意，得花些工夫防範居然還有人（開下玩笑，譬如AMD、高通、聯發科…）來截標。但既然已有專案設定地上權的合法合規途徑，若市民們未出現很多反對聲音，就不需要多花招標開標的迂腐時間和人力物力了。
［本文注m：北市府希望新壽以公文書表示自認合理之解約金］
對於北市府在與新壽合意解約時「可以」給付新壽多少錢的問題，新壽希望能與北市府一起協調出雙方可同意之金額；這在一般商業交易中為常態，但本文猜測北市府不會蹚這渾水，因為這表示北市府需要負責說服北市議會接受這個金額，市議員們那裡是好說服的，除非萬不得已，北市府不會犯這個傻。所以北市府堅持請新壽將自己認為合理的「自合意解約日起至地上權期滿日止或有收益補償金額」以公文書發給北市府→北市府就把它變成「若議會同意以新壽所提議之補償金額，編成本府與新壽合意解除北士科基地地上權契約之預算…」的提案，送請北市議會審議→議會通常會召開若干場公聽會請新壽等有關人士前來解釋金額的合理性；對於說服議員們同意合意解約補償金額這件事，新壽也許比北市府還要頭痛。而即使新壽如北市府之意，把自認合理的合意解約金額提案以公文書送交北市府…，北市議會在舉辦若干場公聽會又熱鬧一陣後，頗有可能還是退回提案，把責任踢回北市府與新壽，請兩造先自行合意後，再由北市府編列專項預算送北市議會審議。
④對於北市府強調不會讓財團炒地皮，並擬以工程延宕為由強制解約，新壽董事長強調工程延宕不是新壽單方面的責任，兩年前他出任新壽董事長以來，不斷變更T17、T18的工程及自建進度，董事會都有紀錄可查，新壽是可以開工的，只是一直在保留跟輝達洽談的空間。董事長並出示2024年9月新壽取得建照後變更設計的資料，因市府多次要求補件，直到2025年7月才核備變更設計，指出工程延宕責任不能全歸在新壽身上。意即北市府不能以工程延宕為由解除契約。
［本文注n：北市府要以工程延宕為由終止合約，得等2029/2/14以後］
一般說來中大型房地產業者要永續經營必須儲備適量建地，俗稱養地。在市場不景氣時所儲備之土地會一直存著，除非已銷售X%以上，在建工程會視情況選擇停工或慢慢蓋，以延長施工期，希望景氣早日復甦。只要本身財務足夠寬裕，自有土地就可以較長期閒置；但與地主合建、或像新壽北士科之類的案子，一般都會有最遲開工竣工日期，有延遲開工竣工、違約等罰則與解約條款。據報導新壽北市科案每延遲竣工1天罰款新台幣30萬元，累計最高罰款金額為新台幣3,000萬元（性質為違約金，補償合約對方因工程延宕所受損失）；同時北市府還可取消與新壽之地上權契約（契約中如未規定接受罰款即視為接受延宕，北市府仍保有解約權）。有說准許展延本案地上權契約約定期限的情況有不可抗力因素、市府核准的合理事由、協調機制啟動後合意新竣工期限。什麼變更都市計劃細部設計、變更建築設計、等待重要投資方進場…之類接連操作起來可以無限延長合約期限的招術不宜拿出來自討没趣。似乎北市府曾准許本案地上權展延2年，不曉得准予展延的理由為何？看起來目前北市府要以工程延宕為由終止合約，得等到2029/2/14以後。
［本文注o：對一個6層樓的建案，北市府給7年完工期限］
依本文註b北士科市有科專用地招商資訊中資訊，2塊基地之建蔽率限制均為50%、容積率限制均為300%；T17基地用地面積22,860.53m2（約6,915坪）、允許容積68,581.59 m2（約20,746坪）；T18基地用地面積16,038.87m2（約4,852坪）、允許容積48,116.61 m2（約14,555坪）；若2塊基地之建築物均用滿50%建蔽率、用滿300%容積率、造型四方，則可建6層樓。不曉得新壽2025年7月核備變更設計的建築物長什麼樣子？假設其所核備之變更設計用滿建蔽率與容積率，趕一下工，還是可能不晚於2027/2/14取得使用執照，更可輕易在2029/2/14之前取得使用執照。由政府開發，幫助需要土地新建廠房∕廠辦立刻生產的工業區∕科技園區，對一個6層樓的建案，北市府給7年完工期限，不無包庇地上權人養地的嫌疑。
2025/7/24台新金控（2025/5/2主要子公司）與新光金控合併為台新新光金融控股股份有限公司–新新金。2025/7/25台新人壽與新光人壽分別召開董事會（代行股東會），決議通過以換股方式進行合併；合併後由台新人壽作為存續公司，新光人壽為消滅公司，並將更名為「新光人壽保險股份有限公司」…合併基準日將在主管機關核准後另行公告；新新金預訂2026/1/1為2家人壽之合併基準日。
⑤假如2025年底新光人壽因為新新併於2026/1/1變更主體，原新光人壽這個法人不再存在，北市府表示會依照合約條款終止契約。新壽董事長強調台新金新光金合併後資本結構更穩健、履約能力更高，北市府若以此為由取消地上權並不合理。他指出新光人壽若因此遭受不當處理，勢必會依法尋求法律救濟。［本文注p：誰比較可能在以變更合約主體為由解約之訴中獲勝？］
從能力面看：繼承合約之新主體，其履約能力比原主體強還是弱，需要從能力（業務∕財務∕人事…）、股權結構穩定性等若干方面進行專業審查，光看表相不行。銀行不同類別的資產現值與變現能力，要與資本適足率等方面結合審查；保險公司不同類別的資產現值與變現能力，要與其履約負債和履約索賠預估流量等方面結合審查，滿足ICS（參考1、參考2、參考3、參考4、參考5）、CSM（參考1）等要求；特別要重視以外幣計價資產的匯率風險（美元∕台幣歷史走勢–月線），這些都必須由專業組織審查。因為金管會正審查新光人壽與台新人壽合併案，北市府應該已經去函金管會，就新壽北士科地上權契約而言，新新壽的履約能力是否比原新壽為強一事出示意見。若答覆為較強，北市府「或可考慮」不終止契約。從法務面看：大家都知道，法規與合約內容之所以那麼囉唆，就是要把應納入的可能性都納入。本文上列轉載2025/10/11報導因「新新併」解約T17、T18法理難行？北市法務局長嗆：我也是律師的內容顯示，本案地上權契約中似乎没有「在□□□□情況下，北市府應同意本契約由存續公司繼受」之條款。新壽要在法庭上推翻北市府於2025/3/17即通知新壽「不同意因合併改變合約法人主體，將依契約約定終止契約，收回土地」決定的理由，大致上可能是本文開頭所轉載2025/10/09報導北市以新新併為由收回地上權？新壽董座：不合理「必尋求法律救濟」之內容。問題是以新壽之能力，在2021/11/12與北市府簽約前不會不知道契約特定條款優先於普通法（公司法第75條、企業併購法第25條），那些字數並不多的理由為什麼不納入合約條款的除外規定？還是新壽想納入但北市府不同意，最後新壽同意不納入？總之簽約文本没有除外條款，北市府就可以依約按没有除外條款的方式辦。本文同意新新壽或原新壽很可能會以立法∕立契約目的（或說立法精神）為理由，請法院判決北市府不能因為新光人壽與台新人壽合併而變更主體就終止本案契約，並同時聲請假處分…；因為從2026/1/1到2029/2/14足以完成6層樓建築。只是這種做法新新壽或原新壽以及新新金自己的信譽，也很可能會在訴訟過程中因遭輿論攻擊而受不輕的傷，最後勝訴機率還未必過半。台新人壽與新光人壽或可採取推遲合併、逆向合併等手段來避免違約，但要讓這些手段在雙方董事會股東會中即使不生風波就定案也需要時間。理論上北市府現在就可以新壽未經其同意即「決定」與其他法人合併為由，通知新壽終止契約收回地上權的。
［本文注q：終止契約之訴會嚴重影響新壽北士科地上權之現值］
如果新壽之北士科地上權可能由於其法人主體改變而被北市府收回，而因此進行訴訟之勝訴機率未必過半，那現在要如何估計其地上權在完成建築以後或有收益之現值？此外，在北市府與新新壽＋新新金兩造進行的公關戰爭中，民眾有可能爆發對新新金旗下所有公司的劣跡調查風暴，新新金內部也可能有若干員工對外界餵料…。即使新新金頗有財力、每年的公關∕媒體費用名列台灣前茅、對台灣媒體界和政商界頗有影響力，仍然不易壓制∕消化∕扭轉輿論對其不利之報導。
［本文注r：新新金應該能有卓越成就］
目前社會上對新壽在本案中的表現似乎有好感者不多，本文也批評在公有土地上的二地主行為。但外行人為撰寫本文，瀏覽了一些有關新光金和新新金的報導，特地選錄2019/09/01 力挺企業接班布局，台新打造專業顧問團隊這1則，為新新金平衡一下；祝福心中有光，腳下有方向的人們。
［本文注s：盡職調查（due diligence–盡責查証）］
大家都知道有些事情需要查証，特別是金額較高、牽連影響較大的交易合同（譬如事業體收購∕合併…）、商戰計畫、以及軍事戰前準備等，視查証計畫之需要會組織合適團隊和分工合作架構。本文開頭所轉錄2025/10/9之報導北士科怎解：國巨當年踩坑 新壽今又埋雷？輝達總部命運 風向球劇變中，提到輝達有一個名為企業不動產（Corporate Real Estate–CRE）的團隊，能力很強，專責全球土地開發、租賃協商與廠區規劃。本文猜測CRE在輝達與新壽簽訂MOU前，就已對和新壽與北市府所簽訂北士科地上權契約有關之所有或有風險事項，擬有因應對策，本文没有必要猜測這些可能對策。CRE肯定查証過新壽所提出，其北士科地上權契約自房屋建成後至契約期滿期間，其或有收益現值之合理程度。
［本文注t：不懂新壽與輝達為何未簽「若…且…則…」MOU？］
新壽自2024年6月起與輝達洽商→2025年1月北市府提出合意終止本案地上權契約方案，新壽不同意→2025/3/17北市府發文通知新壽不同意因合併改變合約法人主體，將依契約約定終止契約，收回土地。本文猜測北市府這時已決定處理本案地上權的方式，並獲得中央政府支持，而新壽與輝達該管部門可能都是與北市府和中央政府經常連繫的非局外人→新壽與輝達簽署MOU（依常理推測在5/14～5/19之間簽署）→5/19輝達執行長宣佈NVIDIA Constellation可望落腳台北北投士林→2025/7/14內政部發布新聞，同意北市府修訂規章，除公開招標外，增訂得以專案設定地上權予特定對象之條款；意思是若北市府與新壽解除北士科之地上權契約後，就可將T16＋T17基地之地上權直接設定給輝達，輝達和新壽當然都知道這則新聞。依常情猜測，即使新壽和輝達未直接參與北市府與中央政府對本案之討論，也都會有主動或被動向北市府與中央政府表達本身立場和態度的管道。本文不知道在2025/9/30北市府與中央政府依據2025/7/14內政部以新聞方式發佈之意旨，完成修改規章程序公告實施之前，新壽與輝達為什麼没有隨情勢發展，改簽「若新壽與北市府合意解除本案地上權契約，且輝達與北市府簽訂新基地（T17＋T18＋T17與T18之間原道路用地）地上權契約，則輝達為「新壽讓出本案地上權」給付新壽若干道義補償金」的新MOU，或在原MOU後面加簽這樣的補充條款？這是本案比較漂亮的處理方式。是因為新壽不滿意輝達願意支付的道義補償金額嗎？還是輝達認為在9/30 MOU到期後已經没有必要再付錢給新壽？依常情常理猜測，本案從頭迄今，應該都有不只1個或1組人，在北市府、新壽、中央政府、甚至輝達之間穿梭協調，不曉得都協調不成的原因是什麼？因為協調人都要求高額協調費嗎？有報導稱107億是新壽董事會授權的「未來開發利益」，輝達根據該金額調整後將新金額寫入MOU；一般看到這則報導的人，都會認為 MOU內的補償金額可能低於107億元。
⑥2025/9/30新壽與輝達之間的MOU依約終止後，輝達不再依原MOU付錢給新壽。新壽於10/02發布4點聲明，其中第1點說北市府所提出與新壽合意解約的條件，並未涵括新光人壽未來的預期收益，顯非合理，有損新光人壽的股東及保戶權益，並違反公司治理原則，如新光人壽配合放棄此部分未來收益，恐有致使公司決策人員涉及違法背信相關法律責任之虞，新壽此前已向北市府充分說明立場，並表達依法不能同意其合意終止條件。第4點說新壽先前即已準備充裕資金，依本案地上權契約積極執行本案開發計畫，並配合AI產業的興起而調整建築設計，待未來建物興建完成後，將可提供優質的租賃及管理服務予有租賃需求的所有科技廠商，有助於形塑未來新興科技產業聚落，此符合北市府「引進民間資源、滿足產業需求、促進園區發展」的招商本意。
［本文注u：猜測9/30後北市府在本案中的工作目標］
在不違約的前提下與新壽合意解除地上權契約，讓輝達盡快合規取得北士科「T17＋T18＋T17與T18之間原道路用地」的新基地之地上權；若在所設定之目標日期之前未能與新壽合意解約，就通知新壽由於其在未取得北市府同意的情況下就決定與新光人壽合併，因此依契約規定收回其在北士科之地上權。對於在與新壽雙方合意解約時「可以」付多少錢給新壽，本文猜測在2025年1月時可能已確定為「退回新壽已繳權利金的未發生部份（隨契約執行時間增加而減少）＋履約保証金＋建築設計費等開銷，依壽險投報率計算應可實現收益之現值（新壽不能運用這些資金的損失）＋利息（北市府收取新壽已繳權利金之未發生部份＋履約保証金的利息）＋…」，北市府計算為8億（這個數字可能未包括應返還之權利金餘額和履約保証金，它們加上8億或許是許多報導提過的40億上下）。新壽已在10/2的4點公開聲明中表示不能同意這個金額，因為没有涵括本案50年地上權開發計畫預期可得的租賃收益，有報導新壽董事會核定為107億元，這使新壽決策人員有涉及違法背信相關法律責任之虞。但北市府不敢接受107億這個金額。本文認為： ⑴ 北市府堅持不違約行事，反對拿公有土地純粹當二地主的表現很好。⑵ 雖然有批評北市府協調能力不足的聲音，只是以目前北市府的能力（籌碼），要求它在本案的情況中「迅速」協調新壽和新新金是苛求了。 ⑶ 新新金於新壽10/13收到北市府「請新光人壽同意合意終止北士科地上權契約並提出具體條件之說明」函件後，當天夜裡迅速代子公司新壽公告重大訊息，籲請北市府啟動協調委員會之協調機制…；本文不知道北市府如何回函，但立刻回函同意啟動協調機制是合理的，因為在「北市府以變更合約主體為由與新壽解約」而發生的官司中，法官還是很可能會要求2造先進行調解程序的。⑷ 在新新金總經理10/16的談話與5點聲明裡都說新壽不會向北市府或台灣納稅人拿一毛錢，補償金為新壽與輝達間的商業討論之情況下，新壽繼續堅持由自己直接把北士科地上權移轉給輝達的可能性不高。如果新壽繼續堅持，北市府立刻拒絕即可。⑸ 北市府10/18的回應顯得糾結過度，協調會或有爭議事項落在北市府會前模擬討論範圍外的機率不高。⑹ 由北市府開啟的協調機制如果有中央政府在充份準備下參與，大家，甚至只有新壽與輝達主管部門盡快溝通，或許
1、2天就能找到各方都可接受的解決方案，迅速完成法律審查、盡責查証（本案應該只有輝達需要對自己付款的合理性進行盡責查証）、簽署協議書等程序。在迅速疏通下，北市議會不至於有很多反對意見吧？⑺ 或許新壽會把一些面子在協調會中分給中央政府，這也是常見禮術，大家歡喜。⑻雙方要合意解約，會有一些事項需要協調，如果在新壽一再強調不向北市府和台灣納稅人要一毛錢，也不再提要自己直接把地上權移轉給輝達後，北市府還以各種理由拖延協調，輿論有可能轉向批評北市府。
［本文注v：猜測9/30後新壽在本案中的工作目標］
在本案中不向北市府和台灣納稅人要錢；表達願與各方合作之誠意；在協調會中與北市府協商合意解約作業綱要；與輝達協商但不強求道義補償；如果在目標日期之前北市府仍以各種理由拖延協商，無法合意解約，把地上權讓出給輝達，就在目標日期申報開工，積極執行本案開發計畫，在2029/2/14之前取得使用執照。這麼做也可以在新壽抵抗北市府因為新新併而終止其北士科地上權契約時，提高一點對自己有利的訴訟形勢。本文認為 ⑴
新新金目前的表現似乎無可批評。⑵
如果北市府還是不啟動協調，就和北市府約時間直接去北市府談吧。⑶ 如果北市府還是不給時間，就擇日宣佈自擬的新壽與北市府合意解除北士科T17、T18基地地上權契約的草約內容，請北市府修改吧！不要賭氣，既不利己也不利人。
［本文注w：中央政府願否，能否在本案中適時展現更大協調能力？］
和台灣境內所有本國行為者相比，中央政府擁有最多籌碼，或許在協助北市府完成有關法規變更、和協助輝達在全台灣找地外，還能多做些什麼？本文認為不妨適時主動與北市府和新壽商量，由中央政府主持，大家一起盡快進行北市府與新壽北士科地上權契約中的協調機制，如果新壽或北市府不歡迎就算了。目前本案的發展已經讓人開始覺得不舒服，接下來可能進入各方公關混戰階段…。
［本文注x：輝達為何要給新壽道義補償金？］
2025//9/30發生2件有關本案的事，一為北市府完成可專案設定地上權的修法程序公告實施，另一為輝達與新壽之間的MOU到期終止。這2件事都對輝達有利，在新壽與北市府合意解除地上權契約後，輝達只要繳交因為合併道路用地使基地變大＋因為基地地價提高等因素提高的權利金44億＋X億元、履約保証金、以及其他雜項費用，就可以登記面積增大後新基地的地上權，那輝達為什麼還要給新壽道義補償金？輝達該管部門如果不詢問輝達執事者這個問題就是失職。本文認為這個題目就由新壽和輝達雙方閒談吧！
［本文注y：中央政府可趁機規劃有關開發設計園區與研發製造學院］
中央政府是否可以藉輝達在台灣興建NVIDIA Constellation為起點，協調國內外半導體和資通等有關產官學界共同合作，在台灣建設一個高效的半導體∕晶片開發設計園區，以及先在1所大學設立1個國際一流的半導體∕晶片研發製造學院？台灣地理空間不大，交通運輸方便，所謂半導體∕晶片開發設計園區的地理集中度不需要那麼高，但還是要有適當地理集中度比較好。此外，是否可以經過需求調查，在園區中興建若干出租給國外研發團隊到台灣進行階段性研發∕實驗作業使用的廠辦？同時我們必須預估國內廠商赴美、日、德投資設廠後空餘的廠辦供給數量。我們這麼做美國可能有些難以明言的不開心，利弊之間就由產官學界衡量討論吧！
［本文注z：順便離題提一下國家發展理論與實務研究暨行銷次系統］
在本世紀還發生俄羅斯侵略烏克蘭、和以色列屠殺加薩人民這樣的事，實在令人不舒服但無奈。知道這麼希望過度天真，我們還是希望人類之間的競爭∕鬥爭雖然難免威嚇利誘打殺，但基本上還是以和平演變的方式進行比較人道。和平競爭∕鬥爭就會有公關∕宣傳∕認知作戰甚至威嚇利誘，本部落格之前好像提過，大意是台灣防衛作戰系統中要有國家發展理論與實務研究暨行銷次系統，要努力建築全球某個使用規模以上語言之即時翻譯網絡。已經看到我們的外交部長可以官銜出訪不少國家了。嗯，不要用心戰這個說詞，改用行銷，多增加和平氣息蠻好的。
本案發展至今，對於法律的灰色部份，台北市政府公務人員即使有柯文哲先生以前的實力，可能都已經在一段期間內不敢沾染了；中央政府公務人員同樣在一段期間內不敢沾染。本案有關各方是不是能暫停意氣與鬥爭，共同努力讓NVIDIA Constellation盡快在北士科T17＋T18基地落地，它已經在台北市上空盤旋太久，可能快没油了！
