回顧2008年全球金融風暴（二）–變調的住宅曲

美國房地產市場與相關產業

–當低收入者的買房需求因為可以低利借到錢而持續湧現，住宅即供不應求

  而價格持續上漲，有買房需求者用自己的存款、或向親戚朋友借錢、或做
  會湊足頭期款搶購，非自住的投資客為賺差價，也用自己的存款、或揪團
  、或從銀行借出利率相較於預期房價漲幅為低的錢來做頭期款搶購，於是
  住宅需求發燒不退，房地產業景氣持續上升，業者超額利潤巨大，吸引許
  多新從業者和資金一窩蜂投入，住宅供應持續增加；直到未來幾年的購屋
  需求都被搶購的熱氣流吸乾後，需求便急劇下降，房價下跌，投資客拼命
  想在賠本前或小賠時拋售，住宅供過於求的開口愈來愈大而價格持續下跌
  ；這是幾乎所有熱門商品都會呈現的供需擺盪法則。而房地產相關業者從
  出現超額利潤大賺，到景氣後期投入者套牢大虧，則是幾乎所有熱門商品
  投資人都會遇到的盈虧擺盪法則。

–從美國人口普查局（United States Census Bureau）歷次的住宅調查報告

  （American Housing Survey）中可以整理出下表：

                                        Quantity Unit: 1,000

	住宅存量	住宅增量	空屋增量	空屋存量	空屋率
1993	106,611			8,799	7.62%
1995	109,457	2,846	-89	8,710	7.37%
1997	112,357	2,900	994	9,704	7.95%
1999	115,253	2,896	-215	9,489	7.61%
2001	119,117	3,864	288	9,777	7.59%
2003	120,777	1,660	1,592	11,369	8.60%
2005	124,377	3,600	291	11,660	8.57%
2007	128,203	3,826	1,449	13,109	9.28%
2009	130,112	1,909	579	13,688	9.52%
2011	132,419	2,307	-309	13,379	9.18%

    調查工作在所指年度之第二與第三季進行                                                                                                                                         

  從表中看到從1999年年中到2001年年中，尤其是從2003年年中到2007年年

  中這兩段期間新建住宅量大增，而空屋量則在2001年年中到2003年年中，

  以及2005年年中到2007年年中這兩段期間大增。可分別視為柯林頓與小布

  希總統的住宅政策在房地產市場中所引發之波動反應。（股票市場的波動

  ：美國道瓊工業指數從2002年10月10日自谷底7,197.49點開始上升，到

  2007年10月11日抵達波段頂點14,198.10點，再下跌到2009年3月6日的谷底

  6,469.95點）（台灣2010年人口與住宅普查所得之空屋率為19.3%） 

–房屋建築是產業關聯係數比較高的產業，土地房屋仲介、建築規劃設計、

  建材、運輸、工程營造（道路、橋樑、給排水、電、油、氣、衛生、照明

  、通訊、裝潢、景觀…）、傢俱、金融等產業的景氣會隨著房屋建築業的

  景氣波動，有些同步，有些稍為落後。
                                                                                                                                  

–在利率低、資金氾濫、政府推動住者有其屋、兩房降低收購RMBS標準、

  房價上漲、股價上漲、相關產業篷勃發展這樣世界真美麗的環境中，許多

  房屋與房貸仲介商前往低收入地區（多為黑人、新移民集居地區…）找人

  買房放貸。金融機構為了競爭，出現許多付息還本的方式，像利率隨市場

  浮動、先低後高、借新還舊、由借款人自訂各期付息還本金額等等。為了

  平衡次級借款人的信用風險，利率甚至有高到20%以上的（奇怪？special

    affordable loan不是應該長期固定低利的嗎？）。許多缺德的金融機構利用

  低收入同胞欠缺金融常識、思慮不週的弱點，誘騙他們簽下看似無風險、

  但實際上風險高、手續費高、對放款人更有利^＊的貸款契約；甚至取消所

  有貸款資格條件，借款人不必提供任何收入證明文件，只要前來借錢就核

  准，連一文不名的無業遊民也可以取得貸款；有些放貸金額還超過所抵押

  之房價。瘋狂的借貸雙方都假設房價會持續上漲，房子自己會長出利息來

  ；只要房子增值，債務人就賺到增值，債權人就可以確保債權。（^＊：一

  般先低甚至先零的付息還本方式，讓後期本金的金額較高，在利率上升後

  支付的利息較高，其總利息負擔對借款人不利；還有放款人把當期低於標

  準利率部份的利息滾入本金；都是放款人精算過的layered teaser rates）
                                                                                                                                 

–根據美國住宅建築商協會（National Association of Home Builders）所匯編

  的美國住宅市場指數（Housing Market Index）顯示，美國住宅市場景氣（

  0-100）在2001年1月從階段性谷底的52起漲，到2005年6月抵達峰頂72，

  然後劇跌到2009年1月的谷底8（這個指數是有記錄以來的最低點），上個

  月（2013年6月）為52，是2006年4月以來首次突破50。 
                                                                                                                                  

–根據美國聯邦住宅金融署（Federal Housing Finance Agency）所匯編的住宅

  價格指數（House Price Index；以1991年Q1為100），其全美總指數在1994

    年Q1時為107.67，2006年Q4上升到有統計以來的最高點226.87，2011年Q1

    降至階段性低點178.96，2013年Q1回升到192.10。（美國聯邦基金隔夜拆

  款週均價在2005年5月第3週突破3，是2001年9月第2週以來第1次超過3；

  然後上升到波段頭部區–從2006年5月第3週到2007年9月第3週之間，有65

    週在5.00與5.3之間狹幅上下）
                                                                                                                                 

–當利率上升到某個位置之後，高額房貸利息負擔就會使購屋需求降低、房

  價下跌。繳不出房貸本息者會售屋償債，若房價已不足償債的話就會停繳

  房貸本息，任由債權人没入其抵押品進行法拍。在2007年期間，有近130萬

  筆房地產遭到法拍，比2006年增加79％；在2008年法拍筆數達到230萬，約

  為當年住宅存量之1.55%，比2007年增加81%。
                                                                                                                                 

–在住宅抵押貸款違約風潮中，兩房由於保證並持有大量由次級房貸所擔保

  的RMBS，其收入現金流因為許多貸款人違約而減少，讓它們無力履行支

    付現金流給RMBS持有人的契約義務。若兩房破產清算將使全球金融危機

  更難處理，所以美國聯邦住宅金融署署長在2008年9月7日宣佈：兩房由該

  署接管、兩房原董事會解散、兩房同意美國財政部可經由取得更優先股（

  senior preferred stock）和普通股的方式持有兩房79.9%的股份…。2010年6

    月16日，於兩房股票在股市的成交價連續30天低於1美元後，聯邦住宅金融

  署命令兩房下市。
                                                                                                                                   

–2010年10月21日聯邦金融署估計，美國納稅人總共需要支付1.54千億美元的

  稅金來為兩房提供緊急財務援助，用以「打銷」它們在次貸危機中所產生

  的赤字。（這是最可能的中估計，低與高估計為$142 billion ~ $259 billion

    ） 
                                                                                                                                     

以美國2008年14.22兆美元的國民所得，兩房出現二、三千億資金缺口不難處理。何況只是週轉幾年，等所没入的住宅售出後就可以回沖損失，所賠有限

，說不定還更賺錢。怎麼會變成全球金融危機？

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我們先就政府在利率升降、住宅金融、公私合營公司、低收入同胞之住宅供給、房地產價格波動、房地產稅這幾個面向的政策，提出幾個可以反省的題目： 

 1. 當經濟景氣下滑時一定要降息嗎？為什麼？

 2. 降息時那些人受益？那些人受害？升息的時候呢？

 3. 能夠像選擇性信用管制那樣，實施選擇性降或升息嗎？（銀行對不同

      存、貸款客戶是給不同利率的）

  4. 有什麼配套措施可以疏導降息和升息對社會產生的負面影響？

 5. 為了要增加房屋貸款市場中的資金供應，一定要成立房利美和房地

    美這樣的公司（Government-Sponsored Enterprise；GSE）嗎？有什麼

    其他辦法？

 6. 公私合資公司有什麼好處和壞處？

 7. 美國小布希政府所推出的住者有其屋政策和special affordable loan在

      各方面造成那些影響？它成功嗎？為什麼？

 8. 在小布希總統的八年任期中，其住者有其屋政策讓那些人賺大錢？賺

    誰的錢？那些人賠錢？賠誰的錢？

 9. 一個地區應有若干空屋存量以滿足新遷入等需要，多少空屋率比較合

      適？（這個空屋率可能是除更新外，應該停止新增性房地產投資的界
   線）

10. 政府可以採取那些政策來協助低收入者解決住宅問題？各有何利弊？
11. 房地產炒作集團如何炒作房地產？
12. 有什麼辦法可以增加住宅市場供需數量的透明度？

13. 政府可用那些辦法降低房地產價格的波動幅度？

14. 美國這次次貸危機的景況如何？可以如何處理？

15. 把房地產切分為土地和房屋兩個部份分別進行產權登記合適嗎？為什

       麼？

16. 什麼樣的房地產稅制比較合理？