一般政府對於低收入同胞的住宅政策，其目標應該是：讓全國最低收入的同胞族群都有高於現代最低健康標準的住所，但不宜助長不勞而獲的習氣。對於比較先進、富裕的國家而言，這不是個困難的目標。全球最富強的美國怎麼會為了達成這個目標而造成80年頻率等級的全球金融風暴呢？本文不擬討論原因，只很簡略地從幾項指標，談一下美國政府在21世紀初執行住者有其屋政策有没有達成預期的目標。
本文圖表數據來源：
A–2013/11/05 U.S. Census Bureau News：Residential Vacancies and
Homeownership in the Third Quarter 2013
Homeownership in the Third Quarter 2013
B–2013/11/26 S&P/Case-Shiller Home Price Indices：Home Prices Advance in
Third Quarter 2013
Third Quarter 2013
C–CoreLogic Equity Report–Third Quarter 2013
D–2014/01/16
Renwood RealtyTrac LLC.（RealtyTrac）：Year-End Foreclosure
Market Report 2013
Market Report 2013
1. 住宅價格
a. 住宅售價中位數–2013年第3季為$140,600
圖表來源A
從上圖中可以看到房價在2002年出現異常漲勢。如果切掉2005~2009年這顆突起的瘤，住宅價格基本上是平穩上升趨勢。由於在2005~2009這段期間美國的人口數、國民所得與物價並未如此突起，顯示在這段期間買房的美國同胞們拜住者有其屋政策所賜，都吃了大虧。
（對金融商品操作有些了解的朋友們如果看到在正常大環境中，某種商品價格的走勢出現上圖線型，大概都會判定有作手介入炒作）
b. 住宅出租價格中位數–2013年第3季為$736
圖表來源A
圖表來源A
隨著房價上漲，房租也上漲，顯示不只買房的同胞吃了大虧，所得没有增加的貧苦弱勢租房同胞們也吃了虧，而且當房價自2007年下跌後房租卻仍然繼續上漲。本文推測這是因為許多住宅在法拍後成為REO，REO住宅持有人通常不會放租，造成住宅出租市場中的需求因為被法拍戶要租房而增加，但供給没有增加。（REO：通常法拍受益人為法拍屋所設定的拍賣底價不會低於債權餘額，當因為底價高於市價而流拍時，法拍受益人就依法取得法拍屋所有權，列在其帳簿REO–Real Estate Owned的資產科目名稱下）
從上圖中可以看到在2001年住宅出租價格很快提升了20%–上了一個大台階
，2006年又上了一個台階。比較一下房屋售價與出租價之間在市場中的連動關係，有點意思。
c. 住宅價格變動率
圖表來源B
從圖中可見房價下跌速率的入射角與房價回升速率的反射角幾乎相等，類似光線在鏡面的入射與反射。從本文第1張住宅售價中位數圖上，可以看到房價已經回到割掉腫瘤後的正常軌道上來了；如果經濟情況穩定而且美國政府對於房價還有影響能力，應該設法讓房價變動速率盡快回到零軸上方一點點處穩定下來，不宜默許甚至協助房地產＋金融業者炒作。（本文觀點：不論往上拉抬還是往下摜壓什麼商品價格，只要規模大一點，都需要金融業者支持
，甚至由金融業者幕後主持）
2. 住宅持有率與空屋率
a. 住宅持有率圖
b. 住宅持有率表
1900
|
‘10
|
‘20
|
‘30
|
‘40
|
‘50
|
‘60
|
‘70
|
‘80
|
‘90
|
‘00
|
46.5%
|
45.9
|
45.6
|
47.8
|
43.6
|
55.0
|
61.9
|
62.9
|
64.4
|
64.2
|
66.2
|
美國在Housing and Community Development Act of 1992中開始要求房屋與都市發展部（HUD），規定Fannie與Freddie對於低收入民眾與發展落後地區的住宅問題設定改善目標。1992年美國的住宅持有率為64.1%，經過持續努力，尤其從2000年開始，大家為住者有其屋轟轟烈烈搞了幾年，結果到2013年第2季美國住宅持有率卻創下近18年的最低65%。孰以致之？孰令致之？
c. 出租房空屋率、自住房空屋率
圖表來源A
出租房空屋率的高點是2009年第3季的11.1%，自住房空屋率的高點是2008年第4季的2.9%；
2013年第3季出租房空屋率是8.3%，比高原期低2~2.8%，比2005年時平均低1.6%。2013年第3季自住房空屋率是1.9%，比高原期低0.9%，與2005年時相仿。
從圖上看，除了在2001~2011年間明顯升高外，空屋率目前基本上回復穩定狀態。隨著法拍屋成功拍出的數量增加，出租房空屋率應該會再略低一點點（
技術上很容易模擬估算）。
技術上很容易模擬估算）。
3. LTV（Loan to Value ratio）
以下數據得自圖表數據來源C。在2013年第3季末全美國：
j 有13%住宅（640萬家庭）其房貸餘額高於房屋市價。包括2.4%住宅其「
100＜LTV（Loan To Value）ratio≦105」、5.5%住宅105＜LTV≦125、5%住宅LTV＞125。
‚ 有3.2%住宅（150萬家庭）其0≦LTV＜95%，有20.4%住宅（4,890萬家庭
）95%＞LTV＞80%。一般認為LTV ratio≦80%（with 20% equity）比較穩健
。
。
ƒ 全國住宅抵押貸款戶的平均LTV ratio是61.4%。
„ 下圖是美國房貸LTV ratio的分佈（從50% to 54%開始，每5%一個級距，至125% +為止）
圖表來源C
圖表來源C
（本文猜測：最右邊2013 Q3 LTV ratio＞125%佔全體房貸5%那根突高的線，可能是當年抵押房貸工廠的貢獻）
4. 住宅法拍情況
U.S.
Properties with Foreclosure Fillings
j percent of U.S. housing units had at least one foreclosure filing during the year（圖表來源D）
|
|
default
notices
|
foreclosure
filings
|
j
|
|
2005
|
885,000
|
532,833
|
|
|
2006
|
1,259,118
|
717,522
|
0.58%
|
|
2007
|
2,203,295
|
1,285,873
|
1.03%
|
|
2008
|
3,157,806
|
2,330,483
|
1.84%
|
|
2009
|
3,957,643
|
2,824,674
|
2.21%
|
|
2010
|
3,825,637
|
2,871,891
|
2.23%
|
|
2011
|
2,698,967
|
1,887,777
|
1.45%
|
|
2012
|
2,304,941
|
1,836,634
|
1.39%
|
|
2013
|
|
1,361,795
|
1.04%
|
圖表來源D
|
2013法拍債務人持債年數
| |
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超過20年
|
7%
|
|
15~20或等於20年
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9%
|
|
10~15或等於15年
|
19%
|
|
5~10年或等於10年
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53%
|
|
1~5年或等於5年
|
11%
|
|
低於或等於1年
|
1%
|
圖表來源D
從上圖可以看出法拍率與每年新增REO數量基本上呈現逐年減少趨勢，應該可以在5年後回到正常狀態。
依據2014/01/16 RealtyTrac所發佈Year-End 2013 U.S. Foreclosure Market Report中資訊：
j 在2013年第4季全國完成法拍所需平均時間比前一季長了3%，創下564天新高紀錄。New York平均需要1,029天、New Jersey 999天、Florida 994天是全國平均需時最長的3個州。（空屋過多？移入或換屋人口太少？還是被法拍屋的市場位階與需要買房者不合？）‚ 在2006~2013這8年中共有10,921,449戶住宅被移送法拍，有560萬戶住宅没拍出去而被放款人收回抵債（REO）。
ƒ 2013所有收到法拍通知住宅的平均預估房價為$193,693，比2012年高1%。由於近來在法拍時出現機構投資人以現金標購的熱潮，已將法拍屋的市價推升10%。（本文觀點：法拍屋平均價高過市場房價中位數不少，說明什麼？其次有些拍賣，尤其是藝術品拍賣是存在詐術的；出現「機構」投資人買房熱潮？房價與美國其他商品市場價格有無輪動關係？聯準會現在可以做什麼
？）
„ 2013年12月全美國正在法拍程序中、以及銀行REO住宅的平均屋齡為45年。（所以次貸購屋者買的大多為老宅？是嗎？）
… 2013年新增REO持有人分佈：政府機構（Fannie＋Freddie＋HUD）41%、Bank of America 11%、Wells Fargo 11%、JPMorgan Chase 8%、US Bankcorp 7%、Deutsche Bank 5%、Citigroup 4%。
5. 聯準會援助房貸GSEs
原來政府與兩房切割，希望藉民間部門的力量執行住者有其屋方案，並將次貸風險移轉出去→演變成兩房發行或擔保的RMBS由聯邦政府「默示」擔保其債信，意即兩房債券的風險由美國納稅人承擔，僅private-label RMBS的風險不由納稅人承擔→在政府暫時接管兩房後，更將兩房已有和或有的負債全部轉由納稅人承擔；這與當初政府不為住者有其屋方案融通資金或盡少融通資金的初衷背道而馳。
聯準會在2014/01/15持有Fannie Mae、Freddie Mac、Ginnie Mae所發行的債券共549.11億美元；持有Fannie、Freddie、Ginnie所擔保的MBSs合計本金餘額（the remaining
principal balance）為1兆5千2百5拾2億零4百萬美元（1,525,204百萬美元）
本文未了解財政部所持有兩房之股份，以及兩房之資產負債如何與政府的資產負債表連結。
6. 財政部援助房貸舒困方案
財政部有撥款援助房貸舒困方案，如HAMP（記入Making Homes
Affordable項下）等。依照財政部Daily TARP
Update for 2014/01/17中數據，至當日為止，財政部在TARP大專案下，共為房貸舒困方案支出104.9億美元（Making Homes
Affordable 71.7億、FHA Hardest-Hit Fund 32.6億、FHA Refinance 0.6億）
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綜上所述，會認為美國政府實施住者有其屋政策成功的人大概很少。對我們而言，重要的是從美國的成功與失敗中學到什麼？
台灣目前房地產、各產業、金融與總體經濟有什麼「非平常」的問題？如何整合處理？
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