續回顧（廿九）
依據美國政府Office of the Comptroller of the Currency 2008年12月發佈的當年第3季數字，全國房貸債務人在修改房貸合約後，仍然會遲繳房貸60天（含）以上的比率：在修改合約後6個月為44.8%、修改合約後12個月57.28%、18個月62.1%、24個月62.7%、36個月61.4%，讓多數債權人被剝兩次皮。
對於利率變化，債權人與債務人的利益是相反的。在利率和房價趨勢走跌的階段，如果大家認為景氣不會很快好轉，則對於一般性住宅，提前還款（
prepayment）比率會增加，無力負擔房貸者合理的選擇是在違約後放任房屋被法拍。房貸債權人看到債務人在接受舒困後再違約率這麼高，也不會認為折讓若干房貸利息與本金給債務人划算，不如早點法拍。因此美國政府房貸舒困方案的績效很差。
不過有上千萬戶住宅預期被法拍，在良心、經濟、社會、政治方面都不是小問題，當政者不能不處理。本回顧（廿九）中提過，即使民間債權人没有興趣，政府有關房貸的部門還是繼續努力，集合起來強調將自2008/12/15開始執行大家一起改良的streamlined modification program。到2009年3月，新政府針對造成法拍與再違約的原因，推動再改良後的HARP與HAMP。
為了提高專案績效，政府要求凡接受7,000億美元Troubled Asset Relief
Program援助的銀行都與財政部簽約，必需執行HAMP–你在這邊擺爛，在那邊也可能會爛的意思；没有參加TARP的銀行則自由參與HAMP。不過稍有一點社會經驗的朋友們都知道，簽約歸簽約，銀行們在接到房貸舒困申請案件時還是能閃躱就閃躱，真正熱心提供服務者不多；何況在RMBS與影子銀行盛行後，銀行們在法律上幾乎很少是直接債權人，大多扮演房貸服務商的角色。政府對銀行舒困也讓銀行的氣變長了，急著吐錢認賠的必要性降低，大多可以等景氣回春。
5. Home Affordable Refinance Program（HARP；2009/03）
j由Fannie或Freddie在2009/05/31當日或之前就持有或擔保，未曾接受過HARP再融資的房貸才有資格申請；可向房貸服務商或上兩房資料庫以地址查詢。Fannie在2009年3至5月間搶快提供過再融資的房貸仍然合格。
‚在申請日前6個月內未有遲繳房貸超過30天的記錄，前12個月內至多遲繳1次。
ƒ必需「105%≦loan-to-value（LTV）ratio＞80%」。2009/07/01放寬LTV上限為≦125%，意為underwater
25%以內的債務人都合格。
„房貸所抵押住宅需為申請人主要之自住住宅。
…只適用於第一順位房貸。
†不設信用評分標準（HARP只協助兩房最原始的債務人，它們當初申貸時都符合兩房的信用標準，屬於conforming族群；要不就是3大信評公司3A級RMBS資產池中的房貸債務人）；不需變更房貸保險契約（一般房貸若LTV＞80%，放款商會要求房貸保險，保險費有的由債務人、有的由放款商負擔；次級房貸都要保險，才能賣給再融資商做為債券原料）
‡專案終止日為2011/06/30。
b. 申請人可獲利益
j降低利率，使與目前市場利率接近；
‚可將變動利率改為固定利率；或
ƒ可縮短年期（HARP將早年合約偏高的利率降低，加上短年期利率比長年期利率低，有些財務狀況較佳的債務人可能希望利用減少的利息支出，來多攤還一些本金，提早還清貸款。但若所申請每月房貸支出之增加，超過原先支出之20%時，申請人需要符合若干條件）
„HARP不變更原房貸本金餘額，但可將辦理HARP之手續等費用（closing costs）滾入，滾入後之本金餘額不得超過兩房對於抵押房屋所在地之房貸放款上限。（大部份地區為$417,000，少部份地區為$625,500）
HARP主要的問題：
j兩房自己買進持有的房貸没有問題，兩房都為債務人提供HARP服務。但由兩房所擔保的房貸，或由兩房所擔保與自行買進持有之債券資產池裡的房貸
，其民間放款人與服務商就不情願為債務人提供HARP服務了，都托辭房貸中隨附有PMI（Private Mortgage Insurance）就不符合HARP申請資格而不接受申請。（HARP會降低債務人違約風險，又没降低保險費率，應該是受保險商歡迎的；但變更PMI有關合約條款約需3週作業時間）
‚只能經由原房貸服務商向原放款商或債權人申請。
ƒ因為房價下跌很大，仍有不少債務人LTV＞125%。
HARP 2.0：
為解決上述使HARP績效不彰的問題，政府（FHFA）在2011/10/24宣佈推動改善方案，基本上自2011/12/01起實施（不同放款商完成準備的時間不同），業界稱為HARP 2.0：
j不限於經過原服務商向原放款商申請HARP再融資。（這點最關鍵，鼓勵債務人尋找願以較低市場利率承接房貸的新服務商與新放款商來更替原融資）
‚改為無LTV上限，意即不論房價跌了多少，HARP都願意減輕合格債務人的繳款負擔（no underwater limits）；但如果再融資後的新貸款為變動利率型態
，其LTV不得高於105%。條件放這麼寬也引起援救舞弊者的批評（正常房貸很難借到很高的LTV）
ƒ將合格住宅從必需為主要自住住宅放寬為第二住宅、或1所1~4戶的投資性出租住宅亦可（在一筆建築基地內的2~4戶住宅建築，1戶屋主家庭自住，其餘出租；兩房的房貸辦法與美國稅法將這種住宅型態視為owner-occupied 1-4 unit residential property，對所有權人很有利）。
„若兩房對於抵押住宅所在區域有可信賴的AVM（automated valuation model
）可用，即無需為再融資進行房屋現地鑑價，否則需要進行現地鑑價。（因為没有LTV上限，這種鑑價僅為完成規定程序；在實務上往往只需證實抵押房屋仍存在）
…將專案截止日延後至2013/12/31（後來又延至2015/12/31）。這讓之前有遲繳房貸記錄的不合格債務人，得以達成在連續6個月內未遲繳、連續12個月內只遲繳1次的要求，獲得HARP援助。能有一年應繳房貸儲蓄之証明者，不需經過一年驗証期，可立即取得申請HARP資格。
†降低貸款風險補償費（risk-based fees）與各項再融資作業規費，對於申請縮短貸款年期的案件取消風險補償費。
HARP 3.0：
2012/01/24美國總統在參眾兩院聯席會議上報告年度國情諮文時，提出進一步協助房貸債務人的工作目標：希望協助每一位負責任（迄未違約）的早年高利率房貸債務人，都能獲得接近目前較低市場利率的房貸利率，估計每人每年可以節省大約$3,000的房貸支出；意即將HARP的適用範圍跨出兩房疆域，希望民間房貸放款人盡量配合。這就比較困難了，並非道德勸說即能成事。業界稱此為HARP 3.0，法案名稱是Responsible
Homeowner Refinancing Act of 2013，至今2014/01/13還躺在國會裡。
彙整一下在房貸舒困的再融資方面，政府與房貸有關之放款與保證、保險部門的作為：
Fannie、Freddie：Home Affordable Refinance Program
Ginnie：與FHA聯合作業
Federal Housing Administration（FHA）：FHA Streamline Refinance Program
United States Department of
Agriculture（USDA）：Streamline
Refinance Program
United States Department of
Veterans Affairs（VA）：Interest
Rate Reduction Refinance Loan Program
Federal Home Loan Banks：它是民間部門，但是GSE。目前除了財政部為它擔保一點債務外，在這次次貸與金融危機中没有接受納稅人舒困。每年撥出淨收入之10%做為Federal Home Loan
Banks' Affordable Housing Program（AHP）的基金，與其他善款結合，用在協助老人、殘障、失住家庭的住宅補貼方面
；自1990迄今，已累計提撥48.6億美元的AHP，興建了811,500戶住宅，其中有475,000戶提供給very low-income住戶居住。
6. Home Affordable Modification Program（HAMP；2009/03/04）
美國政府於2009年3月推出HAMP，聚焦於抵押房貸契約債務人的債務負擔能力，歸納出舊房貸契約的修改原則與修改作業程序，並提供房屋抵押貸款債權人或投資人、服務商、以及債務人誘因，努力協助財務困難的債務人避免住宅被法拍、債權人或投資人減少法拍損失、整個住宅金融產業盡早走出困局。
在HARP
2.0中，對於不願調降利率的債權人，政府鼓勵債務人另找新的服務商與放款商借新還舊。因為方案不變動本金餘額、不延長年期，在市場競爭中是可能找到新放款商願意放款的。但HAMP不變動服務商與放款商，其主要內容如下：
a. 受援者資格
j擁有第一受償順位抵押權的房貸契約，簽約日在2009/01/01之前。
‚屋主自住的獨棟住宅，房貸餘額低於$729,750；上限為不超過4個住戶單位的有住戶住宅（1戶屋主自住、3戶出租）。合格房貸餘額隨住戶單位數之增加而提高，4戶者不超過$1,403,400）。
ƒ無LTV限制。
„目前每月償付住宅貸款本金、利息、房地稅、保險費（包括災害、水災險
；房貸保險除外）、集合住宅管理費、住戶協會會費等所有因房屋所生費用之總額，超過家戶總收入毛額的31%。收入包括工資、薪資、加班費、房租交通等各種津貼福利、佣金、小費、社福給付、代領幼兒福利、殘障津貼、失業津貼、退休年金給付、所有其他收入。（這是所謂的front-end
debt-to-income（DTI）ratio；不管與房地產有關無關，一個人總負債與總收入之比稱為back-end DTI ratio。申請HAMP的債務人需要準備收支憑證；HARP不管申請人的收支情況）
…所抵押房屋第二及更後順位之貸款不計入front-end
DTI，計入back-end DTI
。
†財務發生困難，已經或即將違約（需要書面說明與憑證，譬如生病、收入減少、離婚、遭遇天然或非天然災害…）。
‡債務人只能接受1次HAMP援助。
ˆ專案終止日為2012/12/31。（後來延長為2013/12/31）
‚房貸服務商即使受到pooling and servicing agreement （PSA）或其他放款服務合約之限制，亦應努力說服債權人與有關各方拋棄限制，准許合格債務人獲得HAMP協助。
ƒ服務商使用GSEs的automated valuation model（AVM）、或broker price opinion （BPO）進行抵押住宅鑑價，鑑價日不得早於申請HAMP之60日前。
„將修改房貸合約的利率下限訂為2%。利率上限的訂法是取（i）原合約開始分期攤還本金時的利率；與（ii）修改房貸合約文件備齊當日，Freddie Mac對於抵押房貸初級市場中，conforming loan 30年期固定利率合約，調查所得的平均利率，小數點後取最接近0.125倍數的值；兩者中較低者為利率上限。
…HAMP的目標是使債務人每月front-end
DTI等於31%。若無法剛好等於31%，取大於31%的最小值，不取小於31%的最大值。†美國財政部邀請專家群專為HAMP發展了一套房貸金流淨現值（NPV；Net Present Value）電腦模擬程式，程式中的變數包括前述房貸金流變數群（本金餘額、利率、年期、本息分攤方式…）、家戶收入變數群（工資、薪資、加班費、佣金、小費、社福給付、退休年金給付…）、稅費變數群（房地稅、FHA保險費、集合住宅管理費、住戶協會會費…）、房價變數群（國民所得
、當地國民所得、當地人口、當地住宅供需、大市場房價、房屋折舊…）、法拍費用變數群（債務人違約天數、法拍屋整修費用、法拍服務商費用、法拍成交天數…）、政府補貼變數群、其他可控制不可控制變數群、可控制不可控制參數群…。HAMP
NPV可以很快計算房貸合約的修改方案能否達成HAMP的目標。（敘述方式為本文觀點）
c. 服務商修改合約的工作程序
j查證確認債務人目前之front-end
DTI ratio，以及確有財務困難。
‚服務商先將債務人有關房貸的所有欠費，像利息、房地產稅、保險費、金流服務費、貸款遲繳罰款，以及在申請HAMP期間會新增的欠款全部資本化
。
ƒ從現在的合約利率開始調降，每次調降0.125%後再進行HAMP
NPV模擬，直至該利率（參數）達到HAMP的目標。若該利率高於或等於利率上限，即以該利率為債務餘年之利率。若該利率低於利率上限，則以該利率為合約修改後前5年之利率；之後每年調升1%，直到利率上限為止，之後以利率上限為債務餘年之利率。
„如果把利率降到零也不能達到HAMP的目標，就逐步延長債務年期，以減少每個月需要攤還的本金，來達到HAMP的目標；債務年期最長延至40年。如果原貸款合約不准延長合約年期，就以可以達到HAMP目標的年期來計算每月應繳交的分攤本金金額。（本文觀點：實務上應選擇利率在上下限之間，年期在40年之內，每月本金分攤金額最高之利率與本金分攤組合，對債務人最有利）
…如果把債務年期延長到40年還無法達到HAMP的目標，就寬放一部份本金金額；債務人對寬放之本金金額既無需分期攤還，也不計收利息，而於獲得重新融資、出售房屋或房貸到期時一次清償；業界稱這種還款方式為balloon
payment。（balloon payment有幾種型式，本節所述並非典型）
†HAMP不要求本金折讓方案，但鼓勵服務商在進行HAMP標準的方案評選程序時同步考慮、或在不耽誤援救時機的前提下先行或另案考慮本金折讓。折讓本金後若不調降原合約利率，該利率即成為合約修改後的利率，或成為HAMP對於該案之利率上限。財政部對於HAMP折讓本金個案之補貼方式與未折讓本金之個案相同。
‡若房貸合約在歷經上述程序後仍不能達到HAMP的目標，服務商仍應嚐試其他非HAMP房貸修改方案，以及抵押住宅賠售（short
sale）等方案，比較各方案HAMP NPV之現金流入淨現值，是否比法拍現金流入淨現值為高；若高就值得採取。
d. HAMP合議援助方案之試行與修改後新房貸合約之生效
jHAMP在有關各方達成援助協議後有90天之試行期，若債務人在試行期間未有遲繳情事，修改後的新房貸合約即自試行期滿次日開始生效。在合議試行期間HAMP不支付任何方獎勵金；若合議之試行失敗，或服務商未與財政部代理商簽署參與HAMP的合約，HAMP亦不支付任何方獎勵金。若在合議試行期間，所抵押房屋之法拍程序再行啓動，視同試行失敗。
‚若債務人之Back-End DTI ratio等於或大於55%，服務商必需以書面通知債務人必需接受合格顧問之諮商；除非債務人能夠提出書面文件說明他或她會獲得諮商， HAMP修改後的新房貸合約不得生效。
ƒ服務商本身或其委任商必需負責與修改後新合約或抵押住宅有關，包括房地產稅與保險費等費用，以及HAMP獎勵之金流服務。
e. HAMP前謝金額與修改合約生效後的方案成功獎勵金
j放款人或投資人先將債務人每月之front-end DTI ratio降到38%，從38%（或從債務人低於38%，但高於31%之原合約front-end DTI ratio）降到31%所招致之成本由財政部補助一半，連續5年。（財政部撥出75億美元做為執行HAMP的經費上限）
‚房貸服務商若依照HAMP作業指導原則進行融資合約之修改時，每個個案可收到$1,000前金；在合約修改成功生效後若債務人持續繳交本息，則每年可再收到$1,000方案成功獎勵金，連續3年。成功獎勵金在合約開始試行滿1年後發給第1次。（HARP同樣適用）
ƒ房貸債務人若能準時繳交房貸本息，則政府每年付款給服務商，由服務商為其減少$1,000貸款本金，最長5年。政府放款合約拋棄對債務人提早償還借款時要求罰金的權利。
„房貸債權人或投資人若在債務人可能違約，但到協議融資合約之修改、開始試行時均未有延遲繳交本息（delinquency）的情況下即能完成HAMP（意即進行得很快），則於修改後合約試行合格、簽立正式合約生效後可收到一次性獎勵金$1,500，服務商亦收到$500。
…若有關各方能在HOPE for Homeowners program下新立住宅扺押貸款合約，將給予同樣獎勵；若能在HAMP協助下清償第二順位住宅抵押貸款，將另給獎勵。
†除非房貸服務商先與財政部代理商在2009/12/31或之前簽署參與HAMP的合約，HAMP將不給任何方任何獎勵。
‡ De Minimis Constraint：服務商與債務人之合約修改成功獎勵金，必需在合約修改前後，債務人front-end DTI ratio之降低不少於6%時才給付。
ˆ若債務入於進入HAMP新約後發生遲繳貸款超過90天之情事，即不再發給有關各方仍未期滿之獎勵金。
f. 合約修改服務費用
j在整個合約修改過程中債務人完全没有費用負擔；債務人信用調查報告費用由服務商吸收；所有通知費、抵押品鑑價費等均由投資人給付。
‚債務人在修改後合約開始試行以前，所有應繳之延遲費、與應繳延遲費所衍生之利息均免繳。
g. 作業責任與透明度
j房貸服務商必需負責收集、查證、維護、傳遞所有HAMP作業文件，查核債務人與抵押品之合格性，並負責轉付獎勵金。
‚由Freddie
Mac擔負HAMP的品管責任。
在2009年4月財政部宣佈了兩項強化HAMP的措施，一項是希望服務商在執行HAMP之前先努力尋求HOPE for Homeowners program（原房貸債權人吸收若干損失，將原債權本金金額折讓到債務人當前LTV的87%）的解決方案，若無法獲得再進行HAMP；另一項是對債務人第二順位抵押權之負擔提供援助；並像HAMP一樣，對與這兩項強化措施有關之各方提供獎勵金。本文不再細述。
政府與房貸有關之放款與保證、保險部門均推出執行HAMP的專案，本文亦不細述。
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