本回顧（廿六）曾簡述在1930年代經濟大蕭條時期美國政府如何協助中、低收入同胞處理住宅問題。在這次次貸與金融危機中，對於可能與已經停繳房貸本息的同胞，美國政府陸續採取下列協助措施：
1. HOPE NOW Alliance（2007/10/10）
2. Teaser Freezer Plan（2007/12/06）
3.
HOPE for Homeowners program（2008/10/01）
4. Streamlined Modification
Program （SMP；2008/12/15）
5. Home Affordable Refinance Program（HARP；2009/03）
6. Home Affordable Modification Program（HAMP；2009/03）
本文就這些措施在概念層次做一點很粗略的介紹。本回顧（廿五）在簡介美國住宅金融體系的主要架構時，曾提到分期付款金流服務商，美國有超過70%的房貸由他們提供債務人端的管理服務。他們不只處理金流作業，還在放款的第一線從事房貸仲介、協助徵信等業務，也為放款零售商（也就就是間接為放款批發商或RMBS製造商）依據風險程度與到期日之不同，組織不同的RMBS資產池（pooling）。服務商與債券（製造）發行商的信託機構（為債券發行商管理資產池現金流入，與債券還本付息現金流出等業務）簽有pooling
and servicing agreement （PSA），當債務人拖欠應繳本息時，他們有責任為債權人採取減輕損失的措施。所以在政府對陷入財務困難的房貸債務人提供援助時，需要借重他們與債務人連繫；本文稱他們為房貸服務商或簡稱服務商（servicer；不少服務商頗有規模，大多由銀行兼營）。服務商雖然向兩頭都收費，但在實務上和心態上，他們很自然地偏向債權人。
在2007年9月大家已經知道在2008、2009這兩年美國將有170萬筆、合約總金額3,670億美元，先期只付利息的混合式融資進入還本付息階段（reset），除了將依照起碼比以前高2%的新利率付息（利息金額比以前高3分之1）之外，還要開始還本。屆時若房價持續下跌、難以借新還舊，將導致上百萬戶住宅法拍，更增加房價下跌壓力，產生惡性循環，傷害許多家庭生活、社區環境與美國整體經濟。
在房價下跌的環境中，不只房屋持有人受傷，處於放款初期、尤其是處於只收利息階段的房貸放款人、或住宅金融體系中的投資人，如果没有把風險移轉出去的話，可能受傷更重。於是2007/10/10美國財政部長宣佈為因應次貸危機，在財政部與房屋暨都市發展部（HUD）支持下，由RMBS投資人、義務融資輔導顧問、房貸服務商、房貸放款人等所共同組成的民間組織Hope Now Alliance正式開始作業，大家一起協助遇到困難的房貸債務人避免房屋遭到法拍。聯盟的做法是：
a. 發動多元管道直接去函關懷、鼓勵每一位逾期未繳款的債務人與他的房貸服務商、或義務融資輔導顧問（避免完全被服務商擺佈）連繫，尋求協助。
b. 強化房貸服務商與義務融資輔導顧問之間的連繫溝通，使兩者能盡快共同為面臨法拍的債務人找到比較好的問題解決方案，為債務人解釋方案內容。
c. 與債權人一起在輔導期間找到方法，使債務人能夠在不失去住宅的情況下繼續償還借款。
目前聯盟有18家房貸放款零售商與批發商、21家義務融資輔導顧問機構、4家產業協會、房利美和房地美，共45個成員。
聯盟設立網站與24小時免費熱線電話提供免費諮商輔導，到2007年底已接到超過14萬通電話。到2008年2月底已寄出100萬封郵件，告訴逾期未繳款的債務人如何尋求協助。
2007/12/06一個民間組織American Securitization Forum（ASF）在政府支持下推出Streamlined Foreclosure and Loss Avoidance Framework for Securitized Subprime Adjustable Rate Mortgage Loans，業界稱為Teaser Freezer Plan。看名字就曉得方案的目標對象是簽署2/28（30年期，頭兩年只繳交定額利息）或3/27次級房貸合約的債務人，希望房貸服務商執行這個方案，其程序與方法大要是：
a. 對於原始房貸契約之LTV（Loan To Value）低於97%者，用AVM或BPO等方法重估房屋價值。
–AVM：Automated valuation model；一種評估房屋價值的數學模型，會運用資料庫數據。
–BPO；Broker’s Price Opinion；一種依據區域屋價水準、鄰里居住水準、房屋規格與售價比較等資訊所作成，約2~3頁的房價建議報告。
b. Refinance–為當下LTV ratio仍然低於97%（FHA願意承保房貸之最低標準
）的債務人依個案情況另找合適的放款商（實務上比較可能承接放款的是FHLBanks、房利美、房地美這類GSE
s，或特定基金）來借新還舊。由於許多目標債務合約的LTV因為房價下跌或本來就大於97%、有麻煩的第二順位抵押貸款、有麻煩的提前還款罰則、有些債務人買房目的為賺價差不想長期持有…，加上法院告訴案件增加，檢調單位查弊比較積極，使得債權人不易將債權轉給公部門或大基金變現脫身。（FDIC估計在FHA的保險政策下約有24萬戶可獲得refinance）
c. Loan
modification–對於無法借新還舊的合約，若債務人合乎下列條件：
–FICO（美國最普及的消費者信用評等模型）分數低於660、或低於簽署房貸合約時FICO分數之110%
–債務抵押房屋係債務人主要住所
–預判債務人無力繳納reset後的本息…
就用大批量快速修改合約（fast track）的方式，將只付利息的期間依原利率延長為5年，使債務人密集違約的時間延後。可是5年後怎麼辦？由於此時市場利率比簽約時下跌不少，而且還在繼續下跌，房價趨勢也是下跌；這個方法不如預期順利。
d.
Loss Mitigation–對於即使將只付利息的期間延長為5年，仍然難免違約的債務人，服務商需要仔細分析他們的收入與負債情況，就減息、折讓本金、寬限債務給付（forbearance；停繳本息一段期間）、賠售債權（short
sale；賠售抵押住宅，債權人不追索本金差額）、補償賠售債權（short
payoff；債權債務雙方協議本金差額之償付計畫，債務人無信用不良記錄）、法拍（法拍的執行費用不低）等各種選項中，找出現金流入淨現值（net present value；NPV）最大、對債權人最有利的方案來減輕債權與債務人雙方的損失。
ASF希望上述作業框架能成為業界處理次貸違約問題的標準流程。
3. HOPE for
Homeowners program（2008/10/01）
2008/07/30小布希總統簽署為處理次貸危機而提出的Housing
and Economic
Recovery Act of 2008，其中包括HOPE for Homeowners program。本文條列觀察到的法案要點如下：
a. 設立獨立的Federal Housing Finance Agency（FHFA；合併原屬OFHEO與FHFB的職責），加強對於Federal Home Loan Banks、Fannie Mae、Freddie Mac的支持與監理。
b. 自願參加的HOPE for
Homeowners program（再融資）：
授權Federal Housing Administration（FHA）在3,000億美元之上限內，可為債權人與債務人之間，符合下列規格之抵押房貸再融資合約提供債務人履約保險。在同樣條件下Ginnie Mae可擔保300億美元債權。
–實施期間：2008/10/01~2011/09/30
–適用房貸：在2008/01/01之前所發行、1~4戶住宅、債務人自住、債務人於2008/03/01的debt to income（DTI）ratio＜31%
–原房貸債權人放棄所有對於提前還款、拖延繳款的徵費與處罰
–再融資房貸上限：＜90% of loan-to-value（LTV；再融資時房屋現值）and＜132% of 2007兩房的conforming loan limit
–由新債權人繳納3%的upfront mortgage insurance premium（UFMIP），並將房貸抵押金額降為LTV的87%。（意即原房貸債權人吸收若干損失，將原債權本金金額折讓到當前LTV的87%）
–撤消第二及更後順位之抵押債權。債務人在獲得再融資後5年內不得申貸第二順位融資。5年後若申貸第二順位融資時，不得損及政府對於抵押品之權益；同時債務人申貸第二融資後所有抵押債務金額不得超過申貸第二融資時房屋估值之95%–再融資房貸需為固定利率、年期不低於30年、FHA保險年費率為房貸餘額之1.5%
–自FHA保險起保日起，HUD對受保房屋其淨值之增加部份持分50%
（原先估計會有40萬房貸債務人受益，但因為方案的規定很嚴格；同時一般PSA會規定整個資產池折讓的上限，譬如5%，而且服務商不得自行折讓，需要事先取得債券發行商、或信評商、或投資人同意；以致到2009年1月底，只有451件再融資案提出申請，其中25件定案）
c. 要求各州執行Mortgage Loan
Originator（MLO；抵押房貸經紀服務）licensing and registration system，以統一全國取得房貸經紀執照的資格，並建立全國執照持有人資料庫，希望把能力不足與不誠實的MLOs逐出抵押房貸經紀（服務商）市場。
d. FHA Modernization：
–將FHA保險房屋金額的上限提高為以j當地獨戶住宅房價中位數的115%，與‚Freddie Mac conforming loan
limit $417,000的150% $625,500兩者中之較低者為準。
–UFMIP從2.5%調升為3%；接受HOPE NOW
Alliance輔導的案件其UFMIP從2%調升為2.75%、FHA保費第一年免繳。
–由FHA保險的貸款，其最低自付款從房價的3%調高為3.5%。自付款可由家人提供，但不得由售屋者或可自房屋交易中獲利者補助。
e. 限制20萬美元以內貸款之服務費為2%，超過20萬美元部份1%，最高不得超過6,000美元。
f. 有關退伍軍人住宅：
–軍人在營期間及退伍後一年內，其房貸年利率不得高於6%，所稱利率包括所有有關房貸之費用；退伍後9個月（之前為90天）內債權人不得没入、出售或法拍其住宅。
–對於因役致使肢殘，需要助行設備之退伍軍人，其特別改裝住宅的補助款
，從5萬美元調高為6萬美元；對於因役致使兩眼失明、或兩手殘障之退伍軍人，其改裝住宅的補助款，從1萬美元調高為1.2萬美元。
g. 有關住宅之稅
–首次購屋者若在2008/04/09與2009/07/01之間購買主要住宅者，可享房價10%之退稅（tax credit），但以$7,500為限（聯合申報者$150,000）；個人年收入超過$75,000者（聯合申報超過150,000者）不適用。受到退稅優惠者自買房隔一年後起算（若2008年買，2010年起算）之未來15年，每年於繳交所得稅時，退還政府買房時所獲退稅之15分之1。
–自2007/12/31起，對於所持有房地產無條舉退稅事項之所有權人，每年減免$500房地產稅（deduction for property taxes），聯合申報者減免$1,000。
–於2010/12/31前發行110億美元國債，按人口比例分配給各州，限用於多戶出租住宅與購屋抵押貸款計畫。
4. Streamlined Modification Program （SMP；2008/12/15）
FDIC（聯邦存款保險公司）主席自法拍屋大量增加以來，一直推動像Teaser Freezer Plan那樣更系統化、條理化的房貸合約修改方案；2007/12/06 ASF發佈Teaser Freezer Plan當日她在眾議院Financial Services Committee作証時，很清楚地陳述其主張。之後隨著討論與操作經驗增加，方案內容陸續有些調整。由於社會上對這個方案一直有些不同的聲音，小布希總統並未將之納入Housing and Economic
Recovery Act of 2008。
雖然Teaser Freezer Plan有明顯不足處，並未獲得民間投資金主集團支持，但系統化、條理化處理次級房貸問題的方向是合理的。2008/07/11 FDIC接管IndyMac Bank（美國歷史上第4大銀行破產案）後，於08/20導入Streamlined Modification Program處理IndyMac的次級房貸問題。2008/11/11退伍軍人節（
Veterans Day）國定假日，負責監理Federal Home Loan Banks、Fannie Mae、
Freddie Mac，並已於2008/09/07接管Fannie與Freddie的FHFA Director主持記者會，由HUD、FHA、財政部、HOPE NOW Alliance 重要官員陪同，宣佈由大家協力發展的streamlined modification program，政府部門（不包括private-label mortgage-backed securities 投資人）將於12/15開始執行；財政部與FDIC於同日發佈新聞稿支持。這是一個執行階層的記者會，但由於HUD、FHA與兩房對於住宅金融體系的強大影響力，已足夠顯示產業發展的潮流已經形成。2008/11/20 FDIC發佈新聞稿表示至今日止，IndyMac已經發出23,000封修改房貸合約的通知函給合格債務人，已有5,300件合約完成修改，數千件正在處理過程中。許多民主黨籍國會議員紛紛採取支持SMP的行動。
2009/02/18美國新任總統宣佈新政府住宅政策的大綱，名為Homeowner Affordability And Stability Plan（HASP），包括3個主要部份：
–為穩定繳納本息的房貸債務人提供重訂更合理融資合約（refinancing）的機會，其執行方案為HARP。
–為已拖延繳納本息的房貸債務人提供財務協助，其執行方案為HAMP。
–支持Fannie與Freddie，其執行方式為由聯邦準備銀行持續買入兩房債券。
由於HARP與HAMP均採用Streamlined Modification
Program持續改進的作業方法，本文不贅述FHA、FDIC、IndyMac與兩房持續演進的方案，直接簡介HARP與HAMP。
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