生老病死食衣住行育樂–除了有先人遺產可以不勞而獲者外，住宅是件很昂貴的生活必需品，許多人終其一生只能聊避風雨於陋室。就科技發展而言，經過人類千萬年來持續努力，已有基因食品、化纖衣服，車船飛機電腦機器人，能夠登上月球、更換心肝、複製動物，萬里即時傳影音天涯若對面，卻没能研發出價廉物美的住宅工藝與產品。就社會組織發展而言，有能力在全球運作數十萬人工廠、數百萬人軍隊、數億人國家，各種典章制度盈室盈廈
，卻想不出好辦法來處理「公然搶劫眾人公共財富」的土地問題，奇怪吔！
本節只在輪廓面很簡略地觀察一下美國的住宅金融體系。
B.3.3.6 以融資專案直接協助若干政府特許的住宅金融企業
(1) 美國住宅金融體系的主要架構
a. 屋主–房屋抵押借款人；依其還款能力與信用記錄，由消費者信評公司評定其信用能力，一般將借款人信用分為prime（660分以上）、Alt-A（near-prime，620~659分）、subprime（620分以下）3個大的等級。
b. 放款零售商–房屋抵押放款人；可分為銀行、儲貸合作社、其他金融公司三大主要族群。（銀行與大型儲貸合作社為大眾提供貨幣之存貸匯服務而營利，資金來源為大眾非為投資的儲蓄存款。小型儲貸合作社credit units係由同企業同事、社區鄰居、親朋同學等具有共同連結者組成，社員既是存款人、也是借款人、股東，其組成目的主要為互助而非營利。金融公司之資金來源係投資者而非儲蓄存款）
c. 房貸保險商–依大數法則精算不同族群的違約機率，收費為房屋抵押借款人的信用提供擔保。
d. 放款批發商與債券製造商–向放款零售商收購各式不動產扺押貸款合約、動產擔保貸款合約（如企業融資、車貸…）後製造單一型態債券（如住宅抵押貸款債券RMBS、商業不動產抵押債券CMBS、企業融資擔保債券LBS…）和混合結構債券（CDO），出售給債券投資人。放款批發與債券製造是兩種不同的功能，常由不同的法人從事，本文為簡化敘述而把兩者放在一起。
e. 信評公司–有消費者信評公司評估住宅抵押貸款借款人的信用等級，有企業與金融產品信評公司評估債券製造商與債券的信用等級。
f. 債券保險商–為債券或債券製造商的信用提供擔保，讓債券投資人比較敢買債券。有保險公司，也有非保險公司扮演這個角色。至於保險內容是什麼
，大多數買方都不會深究，以致在投資標的違約後引發許多詐欺訴訟。
g. 債券經銷商–有批發商、零售商、批發兼零售商。
h. 債券投資人–包括各種基金（像退休基金、保險基金、投資基金、不同機構不同名目的基金）、公司、自然人；最大宗的投資者是基金，最根本的投資者是自然人。
i. 分期付款金流服務商–收取所有借款人定期應繳的本息、保險費、稅金等等款項，分別送到債券持有者、保險商、稅捐稽徵機關的帳戶內。
在住宅金融體系中，從證券的角度看，放款零售商把錢借給屋主，取得住宅抵押貸款契約（債權憑證），這個憑證可以視為由屋主發行、放款人購買的債券，這個債券發行市場，被稱為住宅金融交易的初級（primary）市場。之後買賣債券的市場被稱為住宅金融交易的次級（secondary）市場，次級市場是再融資市場。
在許多討論住宅金融的文章中，把住宅金融初級市場中的主客關係顛倒一下
，將貸款零售商稱為住宅抵押貸款的發行者（originator），然後把住宅抵押貸款債權憑證賣給債券製造商（securitizer）做為原料，債券製造商或只換包裝就轉賣、或混搭同類型不同類型債券封裝成新債券（CDO）後轉賣給債券投資人。
不少商業銀行結合自己支持的SPEs，既扮演放款零售商的角色，也扮演放款批發商、債券製造商、債券經銷商、甚至債券保險商（賣別家債券CDS）的角色。幾乎所有全球性投資銀行都同時扮演放款批發商、債券製造商與債券經銷商的角色。不管一個機構同時扮演幾種角色，每個角色都會單獨計價收費；垂直或水平整合會產生競爭優勢，如果整合不當也會反而導致競爭劣勢
。
(2) 國會特許的住宅金融企業
就觀察所及，不論是因為慈航普渡的偉大情操，還是因為房地產建築業者與政府官員勾結，打著造福中低收入同胞的旗號撈錢，大多數政府都會使用公權力投入住宅市場。在美國歷史中，光聯邦政府為處理住宅問題而存在過的一、二級部門（department、bureau…）與機構（agency、corporation…）就不少於40個，不斷成立、廢止、重整…
–聯邦房貸銀行（FHLBanks；Federal Home Loan
Banks）
–房利美（Fannie Mae；Federal National Mortgage
Association）
–居利美（Ginnie Mae；Government National Mortgage
Association）
–房地美（Freddie Mac；Federal Home Loan Mortgage
Corporation）
–聯邦房屋經營署 Federal Housing Administration (FHA)
a. 聯邦房貸銀行（Federal Home Loan Banks；FHLBanks）
1929年第4季，全球經濟大恐慌從美國開始漫延全球（這次是美國，為什麼上次也是美國？下次呢？），美國政府採取許多措施救難，其中之一是經由國會授權，於1932年成立Federal
Home Loan Bank Board（FHLBB），由FHLBB在全美國設立12個轄區不重疊的民營FHLBank並負責督導它們的業務（有没有和聯邦準備銀行系統很像？如果没有誤解資訊，美國聯邦準備銀行的民股迄今一直每年收取不得高於可分配盈餘6%的股利）。FHLBank是批發銀行而非零售銀行；目前其轄區內所有參加聯邦存款保險的金融機構如商業銀行、儲貸合作社…都可以購買FHLBank的股票成為其會員。成為會員的好處是可以用低利向FHLBank借款並且依股份獲配股利；會員如果想增加借款額度必需先增購銀行所增發的股票，通常為借款本金的4~5%，銀行會在債務人還清債務時買回這部份股票，但銀行也有權保有這部份資本金為期最長5年。
設立FHLBanks的目的為經由對會員的融資，來增加對於住宅興建與社區發展項目的融資。所以FHLBanks是美國最大、持有最多房屋抵押貸款契約的連鎖儲貸銀行（合作社），靠票據貼現與發行債券來週轉資金。其債券的特色是每一家銀行所發行的債券都由其它11家連保，稱為consolidated
obligations（
COs）；FHLBB設有一個財務辦公室（Office of Finance；OF）為所有12家銀行處理COs的發行與有關服務事項，以及大家的聯合（combine, not consolidate）財務報表。雖然FHLBanks本身都未上市，但從2006年8月起每一個銀行都已應主管機關要求向美國證券交易委員會（SEC）登錄，所有依SEC規定應該公告的財務報表與申報事項都在SEC的網站上公告。
FDIC）為全美的銀行存款提供保險；1934年成立由FHLBB管轄之Federal Savings and Loan Insurance Corporation（FSLIC），為全美存貸合作社的存款提供保險。
從1986年初到1995年底之間，美國的儲貸合作社（Savings and Loan Associations）體系發生危機，依據美國FDIC 2000年Banking Review Volume 13, No. 2中的研究報告–The Cost of the Savings and Loan Crisis:
Truth and Consequences中的資料，在這10年間共有1,043家合作社破產重整，危機高峰期為1988~1991這4年，每年破產家數都不低於144，1989年最多，有327家；聯邦保險所承保的合作社家數由3,234家減少到1,645家，減少了1,589家，超過一半，當然有不少合併案即使不發生儲貸危機也會合併；納稅人在終結危機的過程中損失約3,410億美元。
本文不概述這次儲貸危機，只提出一點觀察：在近、現代科技環境中，它是大區域金融風暴的第一代（version 1.0）品種，結構債券的內容比較單純，基本上資產池中没有跨行業債券；風暴没有擴及銀行業；危機僅限於美國國內
。如果2008~2010這一次大區域金融風暴是Version
2.0，下一次會是什麼樣子
？
FSLIC在儲貸危機中歷經1986年150億美元、87年107.5億美元兩次增資，仍然在1989年不支破產。1989年國會通過Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act
of 1989：
–廢止FSLIC，由FDIC轄下的Savings
Association Insurance Fund（SAIF）接手
對於存貸合作社存款的保險責任，但不包括已破產的、被接管的合作社之
存款。
–成立Resolution
Trust Corporation（RTC），處理破產、被接管合作社之資產
，包括給付破產、被接管合作社存款戶內受到保險保障的存款。
–在財政部轄下成立Office of Thriff Supervision（OTS），負責監理存貸合作
社的業務。
–廢止FHLBB，成立Federal Housing Finance
Board（FHFB）接手負責對
FHLBanks的行政督導工作。由OTS監理 FHLBanks與FHFB的業務。
–………
從1999年開始，每一家FHLBank都被要求先捐助收入淨額的10%給Affordable Housing Program，然後再提撥收入淨額的20%給付在儲貸危機期間FHLBB與FHLBanks所接受舒困資金的利息。
在房屋次貸與金融危機中，FHLBanks免不了因為放款抵押品的市價下跌而減記資產價值，同時因為客戶違約、貨幣市場停滯加上銀行的償債能力受到市場懷疑而難以發行債券，出現流動性危機，需要政府舒困。聯準會於2008/
11/25聲明將啓動一項為期數季的專案：
–在1,000億美元額度內，經由系列聯準會之primary dealers一同參加的競爭
性拍賣，購買Fannie Mae、Freddie
Mac、FHLBanks這3家GSEs的直接債務
。拍賣作業將自下周開始。（這3家GSEs已無力償付債務本息）
–在5,000億美元額度內，經由若干位資產經理人購買由Fannie Mae、
Freddie
Mac、Ginnie Mae擔保的MBSs。負責操作的經理人將經由競爭程
序挑選出來，預計在年底前展開購買作業。（這些MBSs已經或即將違約
，而這3家機構無力履行擔保責任）
–目前前開聯準會購買標的物的利差已經擴大。這項專案的目的在降低前開
各機構之資金成本、提高他們的貸款能力，以支持房屋市場的購買力，改
善一般金融環境。
慕迪（Moody’s）在2009/01/08針對FHLBanks發佈報告稱，這些銀行總值762億美元的private-label
MBS資產池價值已經下降許多，12家銀行中只有4家的資本比率能夠在惡化的經濟環境中保持在法規所規定的最低標準之上。
在FHFA主導下，12家銀行在2011/02/28簽署強化資本聯合協議，自2011/09/30起，持續先前的做法，各銀行仍然先捐助收入淨額的10%給Affordable Housing Program，然後再提撥收入淨額的20%到一個強制保留盈餘帳戶，直到這個帳戶的餘額達到該銀行整合債務餘額之1%時為止。
FHFA則於2011/08/05宣告FHLBanks已經完全清償於儲貸危機期間所接受政府舒困資金的本息，同時批准FHLBanks強化資本的計畫。
OTS在2011/07/21 Dodd–Frank Wall Street Reform
and Consumer Protection Act生效後裁撤，所有存貸機構包括銀行、存貸合作社、銀行控股公司的業務都由聯準會監理，都由FDIC在25萬美元額度內提供存款保險。
隨著金融情勢逐漸穩定以及各銀行的努力，在2013年12月FHLBanks
OF的Investor
Presentation中，顯示FHLBanks在2013年9月底的合併財務情況：
–規定資本比率2008（4.42%）、2009（5.92%），2010年以後均保持在6%
之上。（法規規定的最低標準是4%）
–資產中private-label MBS只佔14%。
–擔保品餘額與債權曝險比例（Collateralization
Ratio；Total Credit Exposure
vs.
Collateral Outstanding）為3.2倍
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